Autor: Maria Fernanda Violatti (Analista de Fundos Imobiliários e Fundos Listados), Eduardo Melo, CFA (Analista de Fundos Listados), Ygor Altero (Head de Real Estate) e Renan Manda (Analista-chefe do Setor Financeiro)
20/09/2022 18:16:15 • Atualizado em 20/09/2022 18:16:17
Este conteúdo faz parte do especial “Contagem Regressiva para 2023: As oportunidades geradas na incerteza e como aproveitá-las”. Para conferir o relatório completo, clique aqui.
Na Análise Mensal XP: os FIIs no mês de Agosto/22, mostramos que, ao longo de agosto, o IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários, apresentou maior em elevação do ano com alta de 5,76%, aos 2.976,2 pontos. O índice foi impulsionado principalmente pelos fundos de tijolos e FOFs (Fundos de Fundos). Esse movimento ocorreu principalmente devido à expectativa dos investidores em relação ao ciclo da taxa de juros Selic estar próximo ao fim. Por outro lado, os FIIs de Recebíveis apresentaram uma desvalorização no mês, principalmente aqueles que possuem seu portfolio indexados ao IPCA, que estão reduzindo o nível de dividendos dado a deflação pontual e perspectivas de desinflação.
Por mais que diversos segmentos dos fundos de Tijolos tenham reduzido expressivamente seus descontos, para próximos meses de 2022, ainda enxergamos oportunidades. No entanto, ressaltamos a importância de analisar bem o portfólio do fundo.
Nossa preferência atualmente está em fundos que possuam portfólio com melhor composição de Qualidade (seja crédito ou imóveis), Risco menores e Bom time de gestão. Para isso, separamos pontos importantes para serem analisados na escolha de FIIs.
1. Liquidez dos Fundos Imobiliários
A liquidez dos fundos imobiliários é basicamente a capacidade de reverter as cotas do fundo em dinheiro no mercado secundário (através do homebroker, por exemplo). Quanto mais rápido e com menor pressão nos preços esse processo acontecer, maior é a liquidez do fundo (normalmente medido em média do volume diário negociado), evitando oscilações de alta intensidade em seus investimentos.
2. Valor de Mercado/Valor Patrimonial (P/VP)
A ideia principal desse indicador é verificar, de maneira simples, o quanto o valor de mercado está acima do valor contábil do fundo. Assim, para valores acima de 1, o fundo está negociando a ágio e para valores abaixo de 1, o fundo está negociando a deságio.
É importante ressaltar que, na maioria dos casos, os imóveis que compõe a carteira dos fundos imobiliários de ativos reais são reavaliados periodicamente (no mínimo uma vez ao ano por empresas especializadas em avaliação de imóveis). Por conta dessa periodicidade, o valor real do imóvel pode estar desatualizado em relação ao seu valor contábil e não refletir a realidade do imóvel do fundo naquele momento.
3. Volatilidade dos Fundos Imobiliários
Volatilidade é uma medida estatística que considera as oscilações de preço de um ativo durante um determinado período. Em momentos de incerteza em relação ao cenário futuro, fundos com menor volatilidade podem ser uma boa opção defensiva para compor a carteira.
4. Qualidade do Portfólio
Fundos que possuem portfólio de melhor qualidade, tendem a apresentar melhor relação risco-retorno. Esse item é válido tanto para fundos de Tijolos como para fundos de Papel. Nossa recomendação consiste em fundos com imóveis de melhor qualidade construtiva. Além disso, a localização desses ativos determina a dinâmica de preços e vacância (oferta e demanda por imóveis).
Para os fundos de papel, uma boa carteira de CRIs é bem diversificada, tanto em número de CRIs, como em setores, emissores e até mesmo regiões. Então sempre bom ficar de olho nesse item, pois uma boa diversificação traz mais tranquilidade em momentos de maiores incertezas, já que os impactos das operações podem acontecer de diferentes formas.
5. Vacância dos Fundos Imobiliários (Fundos de Tijolos)
De modo simplificado, vacância é a área bruta locável (ABL) dos ativos do fundo que não estão sendo ocupados. Assim, fundos com alta vacância dependem altamente da melhora na perspectiva do crescimento econômico. Portanto, preferimos fundos com baixa vacância dado a maior estabilidade e previsibilidade da receita e, consequentemente, dos rendimentos.
Abaixo nossa visão para cada segmento:
Fundos de Recebíveis (Papel)
Os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados. Consideramos os fundos de papel uma boa opção de investimento para quem deseja se proteger ou até mesmo se beneficiar de um cenário com inflação e juros mais elevados, uma vez que a maioria dos CRIs e das LCIs são emitidos com indexação à inflação ou CDI.
O segmento oferece boa rentabilidade e diversificação. Entendemos que o foco deva se manter em ativos com portfólio indexado majoritariamente em CDI+ e com CRIs high grade, principalmente devido à alta de juros e também devido sua melhor relação risco-retorno. Entendemos que mesmo perante um cenário de deflação pontual, nos meses de julho/22 e agosto/22, a projeção de inflação ao final de 2022 ainda se mantém relativamente acima da meta, portanto, mesmo com arrefecimento esperado da inflação, ainda enxergamos que fundos indexados em IPCA+ se mantém atrativos.
Principal Escolha – Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
Fundos de Tijolos
Shopping Center
O setor de shoppings foi atingido diretamente pela pandemia de COVID-19, iniciada em 2020, ao ser obrigado a fechar total ou parcialmente suas lojas por prolongados períodos. Com isso, diversos fundos interromperam ou reduziram significativamente a distribuição de rendimentos. Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores.
Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o ano de 2022, de acordo com a Abrasce, é esperada a inauguração de 195 mil m² de área bruta locável de shoppings, área próxima à que foi entregue em 2019. A demanda por espaços em shoppings está ligada ao padrão de crescimento no consumo das famílias, e, consequentemente, ao crescimento populacional e dos níveis de emprego. Por isso, para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil. Adicionalmente, entendemos que fundos que possuam shoppings bem localizados, focados na classe A, nos principais centros urbanos, possuem maior capacidade de geração de renda no curto prazo, além de apresentarem maior potencial de valorização no longo prazo.
Principal escolha — Hedge Brasil Shopping (HGBS11)
Lajes Corporativas
Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino.
A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo. Dito isso, a despeito de um cenário macro desafiador, enxergamos o segmento de lajes corporativas uma classe atrativa, principalmente fundos com bons ativos e bem localizados.
Principal escolha: VBI Prime Properties (PVBI11)
Galpões Logísticos
O segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas. No entanto, como resposta à nova demanda trazida no período da pandemia, a projeção de entrega de novos estoques cresceu substancialmente. Com isso, esperamos um lento retorno a patamares similares aos observados antes da pandemia, e uma redução na velocidade de crescimento do preço médio pedido de aluguel.
Portanto, a médio prazo esperamos crescimento moderado do segmento de galpões logísticos, em linha com a evolução do PIB doméstico ao longo do período pós choque econômico da pandemia e sujeito à volatilidade do cenário macroeconômico. Entendemos que os descontos atuais nos preços dos fundos do setor apresentam boas oportunidades para o investidor orientado ao médio e longo prazo, que desejam obter ganhos de diversificação com esse tipo de ativo ao mesmo tempo em que obtêm bom potencial de valorização nos investimentos com a retomada gradual da atividade econômica.
Principal escolha: Bresco Logística (BRCO11)
Renda Urbana
Nossa perspectiva para o segmento varia de acordo com o setor econômico com maior peso entre os imóveis do FII. Os FIIs com maior foco em imóveis de varejo alimentício tendem a apresentar menor volatilidade, oferecendo relativa proteção aos movimentos do ciclo econômico no médio prazo. Já os FIIs com exposição a imóveis utilizados no varejo educacional tiveram maior volatilidade no período recente, mas tendem a apresentar comportamento também relativamente estável das receitas no médio prazo, porém particularmente sujeitos aos movimentos de expansão e consolidação dos grandes grupos educacionais. Os FIIs com grande peso de imóveis utilizados por outros setores de varejo tendem a se comportar de modo similar aos fundos de shoppings, e, assim como naqueles, temos preferência por portfólios compostos por imóveis em regiões de comércio dominantes nas principais cidades.
Principal escolha: CSHG Renda Urbana (HGRU11)
Hedge Funds
A estratégia de investimentos desse tipo de fundo se baseia em trazer maior flexibilidade na alocação de seu patrimônio líquido, buscando ativos com melhor posicionamento de acordo com o momento, ou seja, possibilitando ao gestor explorar melhor o ciclo de cada ativo. Além disso, um bom time de gestão busca retornos adicionais e boa rentabilidade (alfa) mesmo quando os mercados não estão em alta. Com isso, os retornos desses FIIs tendem a ter caráter mais acíclico e uma menor correlação com o IFIX, o que faz com que o investimento nesses fundos traga ganhos de diversificação à carteira do investidor. No momento macroeconômico atual de juros elevados e de inflação, por exemplo, o gestor tem maior flexibilidade para aumentar a exposição relativa do fundo aos ativos de renda fixa. Portanto, acreditamos que os fundos com gestão de qualidade deste segmento apresentem retornos, em média, superiores aos dos demais segmentos de FIIs, ainda que possam enfrentar maior volatilidade com o cenário macroeconômico.
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Fonte: conteudos.xpi
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